Aquí se construye con o sin permiso

Tengo poco tiempo para postear estos días. Buenos Aires me tiene bastante atareado. Prometo actualizar en cuanto pueda.
Por ahora los dejo con una columna de Patricio Herman de la Fundación "Defendamos la ciudad", sobre el negocio inmobiliario en Chile, publicada en El Mostrador. Herman se ha convertido en un dolor de cabeza monumental para las grandes empresas constructoras, especialmente debido a la capacidad técnica de su grupo para enfrentarlas en su misma cancha. Me consta que en varias ocasiones los tipos han quedado enfermos con su capacidad de respuesta. Lamentablemente, como en muchos casos, especialmente en este, billetera mata galán. Y la columna lo ilustra con gran claridad.

Corrupción inmobiliaria


Un antiguo diario de tiraje nacional publicó la carta “Modernización de Santiago”, del cientista político Carlos Huneeus, en donde éste critica con razón la alianza de grupos económicos interesados en lucrar irrespetando la calidad de vida de los ciudadanos sin voz ni capital. Las emprende con sólidos argumentos en contra de las inmobiliarias, constructoras, concesionarias de autopistas e industria automotriz, porque quienes asumen los costos del crecimiento ilimitado en esta cuenca ya saturada son aquellos lejanos a las cúpulas del poder, es decir, la mayoría de los chilenos.

Ahora bien, con ocasión de un ataque que estaba recibiendo el año pasado la Contraloría General de la República por parte de la industria inmobiliaria, porque el organismo fiscalizador estaba dejando sin efecto unos permisos urbanísticos otorgados livianamente por distintas direcciones de obras municipales, una treintena de organizaciones civiles que integran la “Coordinadora Pro Derechos Urbanos”, una de las cuales es la nuestra, le hicimos llegar a la presidenta Michelle Bachelet un completo documento descriptivo de la situación que se estaba viviendo entonces.

La primera mandataria nos respondió que la materia sería abordada por la ministra Paulina Veloso, con quien mantuvimos un prolongado y áspero intercambio epistolar sobre el rol de la Contraloría y sobre algunos fallos de los tribunales superiores de justicia que invalidaron, sin motivo legal, los sólidos dictámenes de aquella. La ministra apoyaba el proceder judicial y nosotros que conocemos muy bien las artimañas que se utilizan en Chile para obtener beneficios al margen del marco legal, la contradecíamos solicitándole una entrevista para fundamentar nuestros dichos. No fue posible conversar con ella porque la apretada agenda ministerial no está abierta para quienes están dispuestos a expresar sin temor lo que saben. La ministra, suponemos, no quiso escuchar cosas que posiblemente sabía, pero que, en función de la tranquilidad institucional era mejor tolerar. En todo caso le reconocemos a la ministra su voluntad para responder los cuestionamientos que le hacíamos al Gobierno por ser tan sumiso ante uno de los más influyentes poderes fácticos, es decir, el inmobiliario.

Desde que se creó nuestro grupo nos hemos involucrado en unos 250 casos de abierta corrupción en el ámbito que conocemos y para avalar los dichos de Huneeus, recordaremos en esta ocasión algunos verdaderamente grotescos, no solo por sus características, sino también por sus desenlaces, ya que hay que reconocerlo, estamos viviendo en el reino de los hechos irregulares consumados en donde la impunidad está garantizada por el Estado.

Dieciocho (18) torres en el Parque Las Américas, en Vitacura

En el año 1988, antes del plebiscito que perdió el gobierno dictatorial de Pinochet, se desafectaron 5 hectáreas del área verde riberana al río Mapocho, que formaban parte del proyectado Parque Las Américas y para ello se publicó en el Diario Oficial un Plan Seccional con normas urbanísticas muy acotadas para respetar el entorno y así fue como se permitía en ese terreno solo la construcción de viviendas de hasta 2 pisos y en ciertos sectores minoritarios edificios con alturas máximas de 4 pisos. Es decir, estamos hablando de densidad habitacional baja, lo cual era de toda lógica, tratándose de un cambio de uso de suelo en un parque en zona residencial de viviendas unifamiliares.

Y así fue como se vendió ese terreno fiscal a 2 grupos económicos que lo tuvieron en engorda hasta el año 2000, fecha en que obtuvieron un permiso de edificación por 18 torres de entre 15 y 24 pisos de altura (sic). Dado que los vecinos conocían las reglas del juego, denunciaron la ilegalidad ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo quien, después de mucho pensarlo y calcular, emitió un documento en donde, reconociendo la ilegalidad del permiso, le espetó eufemísticamente al Director de Obras de Vitacura que “procediera en consecuencia” y como éste no entendió aquello no hizo nada y las empresas inmobiliarias, una de ellas presidida por un ex ministro de Vivienda, sin darse por aludidas, iniciaron las obras.

Ante este despropósito, el caso fue llevado a la Contraloría General, la que dictaminó 5 causales de ilegalidad, pero un Sub Contralor de la época, hoy jubilado, firmante del dictamen, optó por desentenderse de las ilegalidades porque ello significaría que las empresas replicarían en contra de la municipalidad exigiendo mucha plata por los daños ocasionados por el permiso viciado, lo que sería riesgoso para las finanzas municipales. La situación continuó en los tribunales y ya sabemos como se manejan estas cosas en sede jurisdiccional : las torres no permitidas por la regulación urbanística gozan de buena salud y están plenamente habitadas.

Ardides aritméticos para construir más de lo permitido

La reglamentación sectorial considera la figura de los “Conjuntos Armónicos” que son edificios que se emplazan en terrenos grandes y que enfrentan vialidades anchas y cuando los proyectos califican para ser considerados como tales obtienen beneficios de hasta un 50% en la constructibilidad. También cuando se fusionan los predios, los titulares de los negocios obtienen el beneficio de mayor densidad aumentando el coeficiente de constructibilidad que tiene ese predio en un 30% y para obtenerlo, muchos subdividen sus terrenos y después los fusionan, lo que es muy simple. Cuando existe acumulación de beneficios de constructibilidad, deben ser sumados esos porcentajes y posteriormente aplicados. Por ejemplo : 50% + 30% da un total de 80% y si se aplica a una construcción que el Plan Regulador Comunal le permite de 10.000 m2 podrá construir hasta 18.000 m2.

Pero los pillines hacen lo siguiente con el mismo ejemplo : A los 10.000 m2 iniciales se les aplica el 50% para obtener un subtotal edificable de 15.000 m2 y con posterioridad a esa cifra se le aplica el otro beneficio de 30%, obteniéndose de esta manera irregular un total de 19.500 m2 y así, bajo cuerdas, se ganan un 15% más de constructibilidad. Imaginémonos que en una comuna determinada que tiene normas para construir al año unos 50.000 m2 en edificios que pueden aumentar su constructibilidad, con este cálculo mentiroso se construyen adicionalmente 7.500 m2, los que son caídos del cielo. Es decir, estamos hablando de una equivalencia a unos cuantos edificios medianos que aumentan fraudulentamente la densidad habitacional en las comunas. Si el Minvu no conoce esta artimaña, sería interesante que tome cartas en el asunto, impartiendo las instrucciones de rigor, para terminar con estos cálculos dadivosos que permiten aumentar las ganancias privadas de las inmobiliarias a costa de una mayor densificación irregular.

Torres con refinadas terminaciones que son “viviendas sociales”

Desde hace unos años, al amparo de un subsidio de “Renovación Urbana”, que nosotros llamamos “Deterioro Urbano”, se están construyendo en la comuna de Santiago centenas de torres de diminutos departamentos, cuales colmenas, que se utilizan para distintas actividades, incluyendo la habitacional y para no hacer los necesarios estacionamientos para sus residentes, se ha inventado la ficción de que esas unidades son “viviendas sociales” porque a las verdaderas, que ocupan los más pobres que carecen de automóviles, la legislación obviamente no les exige la construcción de estacionamientos.

Las “viviendas sociales” auténticas, que utilizan materiales de regular calidad para abajo, recordemos las conocidas Copeva, tienen valores unitarios de UF 400 y cuando forman parte de condominios valen UF 520. Las que se venden en esa comuna bajo el rótulo de “viviendas sociales” pero con terminaciones de buena calidad, tienen valores que van desde las UF 800 hasta UF 2.000. Algunos de estos edificios cuentan con piscinas, gimnasios y otros aderezos que el mercado demanda. Sabemos que el Director de Obras de esa comuna se ha visto obligado a certificar que tales departamentos son “viviendas sociales” porque el Minvu, servicio público que tiene la obligación de hacer respetar la ley, lo ha obligado a proceder de manera mendaz. Recordemos que con esta “picardía chilensis” los compradores están exentos de pagar el impuesto de la Ley de Timbres y Estampillas, con lo cual se perjudica la caja fiscal.

Como broche de oro recordemos que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.) dispone que el Director de Obras Municipales debe certificar el carácter de vivienda social de una construcción, procediendo a tasarla conforme a las tablas de valores unitarios elaboradas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, “de acuerdo con las tablas de valores bases de construcción utilizadas por el Servicio de Impuestos Internos, excluyendo los factores relativos a la clasificación comunal”. Y aunque el lector se muestre incrédulo, le informamos que las tablas de valores unitarios de construcción contenidas en la última Resolución Exenta del Minvu es muy distinta a las tablas definidas por el Servicio de Impuestos Internos (SII), con lo cual ese ministerio pasa por alto lo establecido en su propia O.G.U.C.

La tabla respectiva del Minvu, que incluso mal utilizan algunas municipalidades díscolas, para que sus clientes habituales paguen aún menos derechos municipales por los permisos, contiene valores muy por debajo de las cifras reales, lo cual es demostrativo que, mientras el SII trabaja con objetividad, el Minvu lo hace con un criterio que sólo busca reducirle los costos al negocio inmobiliario.

Permisos de edificación con normas urbanísticas derogadas

En Las Condes se han otorgado unos treinta y tantos permisos para edificar en altura con normas permisivas derogadas en Diciembre de 2003, fecha en que se limitó a los 15 pisos la altura máxima. Para pasar el gato por liebre y consentir las torres de 30 pisos se inventó una maniobra interpretativa para flexibilizar el marco regulatorio cuando se producen cambios restrictivos en los instrumentos locales de planificación urbana. En efecto, la regulación permite conservar en los permisos de edificación las normas urbanísticas contenidas en los permisos de anteproyectos hasta por un año. Pero el Minvu pretende aumentar ese plazo con un burdo resquicio que lo consideramos atentatorio a la mediana inteligencia.

Por otro lado y en la misma línea descriptiva, la Dirección de Obras viola la O.G.U.C. que obliga a autorizar los permisos de anteproyectos en fechas topes de 15 días, si la documentación presentada es la correcta y 60 días, cuando las observaciones formuladas por aquella son resueltas por el inmobiliario. Si esto no acontece, esa autoridad municipal debe rechazar la solicitud de permiso, lo que no hace para que el titular del proyecto gane tiempo. El Minvu, para no ser menos, también inventó una bufonada para ampliar artificialmente esos plazos con la idea de otorgarle poder de decisión a los solicitantes de permisos. En todo caso estas arbitrarias diabluras cometidas por personas investidas de poder no tienen ningún valor, pues cuando las leyes son claras nadie puede interpretarlas a su antojo.

Tres (3) modernas torres en zona de Conservación Histórica

En Valparaíso, el conocido caso de las “Torres del Almendral”, una de las cuales ya está en terminaciones se ubican en el plan de la ciudad, en el sector que abarca el territorio entre la Plaza Victoria y la Avenida Argentina, en plena platea del anfiteatro. La primera, de 22 pisos, se sitúa en la esquina de las avenidas Brasil y Francia y será recibida próximamente. Las segundas dos torres de 26 pisos c/u se pretenden edificar en el terreno que siempre ha ocupado el patrimonial edificio de la empresa Chiletabacos, declarado por la Municipalidad porteña en Marzo de 2006 como Inmueble de Conservación Histórica. Este edificio de valor arquitectónico y urbanístico, vendido por esa empresa inglesa a un tercero, ocupa casi todo el paño conformado por las calles Colón, Hontaneda y Van Buren, inmediatamente al lado del famoso hospital del mismo nombre.

Las solicitudes de permisos de anteproyectos de las mencionadas 2 torres ingresan a la municipalidad el día anterior al que se inicia el congelamiento de los permisos de edificación en altura para ese sector, ya que la idea era protegerlo como así también resguardar la vista al mar desde los cerros. En un fast track inédito en Chile, la Dirección de Obras otorga en algunas horas 52 certificados de informaciones previas, requisito para iniciar la tramitación de los permisos, saltándose los procedimientos administrativos ordenados por la Ley. Se tramitan los anteproyectos durante la postergación, con carpetas incompletas (patente del profesional patrocinante vencida, entre otros), en el plazo de 3 meses y medio, justo cuando la prórroga de la postergación estaba vigente. Pero ocurrió que tal prórroga, por adolecer de un vicio administrativo, fue dejada sin efecto casi tres años después (sic). El “error” detectado se refiere a que se publicó en el Diario Oficial un decreto alcaldicio en lugar de la resolución de la Seremi Minvu V región y los responsables del “error” pasan piola.

Con anteproyectos aprobados, la inmobiliaria ingresa 2 semanas antes que se cumpliera el año de vigencia de los anteriores las solicitudes para los permisos de edificación, los que se otorgaron 2 meses después de la caducidad de los anteproyectos, es decir, al margen de nuestro ordenamiento legal. (*)

Conclusión

Hemos relatado algunas situaciones demostrativas del desorden en que nos desenvolvemos y en tal sentido, dado que estamos hablando de negocios que superan los mil millones de dólares, con exclusivo ánimo de transparentar las actuaciones de algunos, daremos a conocer en fecha venidera un mapa de la extrema corrupción, indicando los nombres de las empresas que se están beneficiando con la lenidad pública, aunque también sabemos que ello será un saludo a la bandera, ya que las instituciones se niegan a funcionar dando pábulo a la impunidad. Violar la ley en Chile tiene costo cero y por ello se ha generalizado en este sector de la economía un ambiente de oportunismo y perversión. Ante esta realidad, los diputados fiscalizadores de ambos lados han preferido quedarse mudos.

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(*) revisar artículos 3.1.4. y 1.4.11. de la O.G.U.C.